2021. június 17. csütörtökLaura, Alida
EUR = 4.9241 RON
USD = 4.0620 RON
HUF = 1.4009 RON
GDP-növekedés = -3,9% (2020)
Átlagbér = 3620 lej (nettó)
Munkanélküliség = 5,6%
BET = 11,596.38(-0.16%)
Infláció = 2,99%
Alapkamat = 1,25%

Sokan gondolhatják újra a lakásvásárlási terveiket a kormány hirtelen döntése miatt

Kicsid Attila Kicsid Attila utolsó frissítés: 18:34 GMT +2, 2021. január 11.

Utolsó pillanatban halasztotta el a kormány a 140 ezer euró alatti lakásokra kivetett áfa csökkentését. Az ingatlanfejlesztők bosszúsak, és jó pár ügyfél is pórul járhatott.


Kisebb zavart okozott a lakáspiacon a kormány év végén meghozott döntése, miszerint elhalasztják a 92 ezer euró és a 140 ezer euró közötti új ingatlanok eladására kivetett általános forgalmi adó (ÁFA) csökkentését. A Cîțu-kabinet azért döntött úgy, hogy az áfa szintjét az 5%-ra való csökkentés helyett továbbra is 19%-on tartja az érintett lakások esetében, mert így körülbelül 200 millió lejnyi plusz forrást remélnek a tranzakciók utáni áfabevételekből. A kormány döntése miatt sokan elégedetlenkednek, vannak viszont ingatlanbefektetők, akik optimisták, és arra számítanak, hogy a válság rendeződése után a kormány úgysem fogja tudni tovább halogatni az intézkedés bevezetését.

Klaus Johannis államfő még tavaly novemberben hirdette ki a törvényt, ami januártól 5%-os csökkentett áfát határozott volna meg a 92 ezer euró és a 140 ezer euró közötti ingatlanvásárlások esetén. Az intézkedés azért érintette volna csak ezt az árketegóriát, mert már korábban érvényben volt egy jogszabály, amely csökkentett, 5%-os áfát határozott meg a 450 ezer lejt (körülbelül 92 ezer eurót) nem meghaladó új lakások esetén. Az 5%-os csökkentett áfa kiterjesztése azért lett volna logikus lépés a kormány részéről, mert tavaly a lakásvásárlást állami garanciával támogató Új lakás programot feltételeit is úgy szabták meg, hogy a programmal akár 140 ezer euró értékű lakásokat is lehessen vásárolni. A kormány mégis az áfacsökkentés halasztása mellett döntött.

Mennyi embert érinthet negatívan a döntés?

Az intézkedés nyilván csak azokat a lakásvásárlókat érinti negatívan, akik új lakás vásárlásában gondolkodtak, és azt ingatlanfejlesztőtől vették volna (a régi lakások adás-vételénél nem vetnek ki általános forgalmi adót). Az áfacsökkentés 2022 januárjára való halasztása a Ziarul Financiar által megkeresett SVN Románia ingatlantanácsadó cég képviselői szerint ezernél is több személyt közvetlenül érinthetett: a vállalat becslései szerint ugyanis 2020 utolsó három hónapjában több mint ezer új, 450 ezer lejt meghaladó lakás megvásárlására kötöttek előszerződést magánszemélyek ingatlanfejlesztőkkel. Az előszerződések megkötésének pillanatában valószínűleg a felek már 5%-os áfával kalkuláltak.

Az sem mellékes, hogy az ilyen értékű ügyleteket a lakásvásárlók jellemzően bankhitelből finanszírozzák. A vártnál magasabb áfa pedig azt is eredményezi, hogy azok az ügyfelek, akik már megkötött hitelszerződéssel rendelkeznek, most azzal találják szembe magukat, hogy jelentősen magasabb végső árat kell fizetni a kiválasztott lakásért. Van olyan ingatlantanácsadó, aki keserűen jegyezte meg az Economica gazdasági portálnak, hogy ebből az esetből is azt a tanulságot kell leszűrni, hogy nem szabad mindent feltenni a kormányzat által meghozott fiskális döntésekre, hiszen egyetlen éjszaka alatt is sokat változhat a helyzet. George Trantea emellett arra is számít a mostani helyzet folyományaként, hogy a jövőben az ingatlanok adás-vételéről szóló előszerződésekben nagyobb hangsúlyt kapnak az adók változásával kapcsolatos záradékok.

Forrás: Ghiță Bizău/Pixabay

Nem biztos, hogy bejön a kormány terve

Az ingatlanszektori szereplők szerint korántsem biztos, hogy a halasztással a kormány eléri a célját, és valóban tudnak 200 millió lejes plusz bevételt generálni a költségvetés számára. Több szereplő is érvelt azzal a román gazdasági sajtóban, hogy mivel különösen nagy összegű vásárlásokról van szó, az ügyfelek inkább el fogják halasztani a tranzakciókat, ami nem csak kevesebb áfabevételt jelenthet, hanem az ingatlanszektori vállalatok profitját, így az általuk befizetett nyereségadót is negatívan fogja érinteni. Ionuț Niculescu, az SVN Románia elnöke szerint ennél is tovább kell látni, nem csak kevesebb ingatlanadó, hanem a tranzakciók elmaradása miatt kevesebb közjegyzői díj kerül kifizetésre, és az sem mellékes szerinte, hogy így kevesebb bútor, lakberendezési tárgy vagy új háztartási eszköz talál majd gazdára.

Az ingatlanos cégek érvelésében kétségtelenül van logika, viszont a történet másik oldalaként azt is látni kell, hogy most elsősorban inkább az üzletük védelme érdekében szólalnak fel. Már az elmúlt év első felétől világossá vált, hogy a kormány a közepes árfekvésű új lakások esetében is áfacsökkentésre készül, ezért több ingatlanfejlesztő is a nagyobb, 3 vagy 4 szobás lakásokat tartalmazó lakóházak építésébe kezdett azzal a reménnyel, hogy a jövőben ezekre nagyobb kereslet mutatkozik. Most viszont attól tartanak, hogy a potenciális vásárlók vagy visszavesznek az igényeikből, és inkább egy 450 ezer lej alatti új lakás mellett döntenek 5%-os áfa mellett, vagy a régi lakások felé orientálódnak, amelyek esetében még áfát sem kell fizetniük.

Sokáig nem halaszthatják

Az áfacsökkentés egy éves halasztásáról szóló sürgősségi kormányrendelet december 31-én, 19 órakor jelent meg a Hivatalos Közlönyben, tehát inkább egy hirtelen meghozott döntés lehetett ez. A kormánytól ugyanakkor meglepő lenne, ha 2022 januárjánál tovább halogatná az intézkedés bevezetését, hiszen utoljára 2016-ban módosítottak jelentősebb mértékben a lakásokra kivetett áfáról szóló törvénykezésen, és azóta sok minden változott:

  • Míg 2016-ban 450 ezer lej körülbelül 100 ezer eurónak megfelelő összeg volt, addig mostanra az árfolyamgyengülés miatt csak alig több mint 92 ezer euró.
  • Míg 2016-ban 100 ezer euróból akár egy 100 négyzetméteres ingatlant is lehetett vásárolni, addig mostanra 92 ezer euró átlagos árakon számolva csak egy 66 négyzetméteres lakásra elég a lakásárak emelkedése miatt.
  • Ráadásul vannak városok, ahol az ingatlanpiac szédületes növekedése még ennél is rosszabb helyzetet teremt: Kolozsváron 92 ezer euróért alig 50 négyzetméteres új lakás vásárolható.

Az tehát egyértelműen látszik, hogy a probléma messze túlmutat néhány száz ügyfél csalódottságán, és az ingatlanfejlesztők esetleges veszteségein egy olyan ingatlanpiacon, amely már régóta lakáshiánnyal küzd, és azok minősége is nagyon sok kívánni valót hagy maga után. Pár napja írtunk arról az EU-s statisztikáról is, hogy az EU országai közül Romániában élnek a legtöbben túlzsúfolt lakásban.

Milyen esetben lehet 5%-os csökkentett áfával lakást venni?

A 2020/226-os számú sürgősségi kormányrendelet elhalasztásával továbbra is az eddigi jogszabályok maradnak érvényben. Ezek szerint 5%-os általános forgalmi adó (áfa) fizetendő a magánszemélyek által a legfennebb 450 ezer lej értékű ingatlanok megvásárlásánál. Ahhoz, hogy a csökkentett áfa alkalmazható legyen az említett értéket nem meghaladó ingatlanok esetében, számít a méret is: a lakás nem lehet nagyobb 120 négyzetméternél. Azt persze az ár- és a méretbeli korláttal kapcsolatban érdemes megjegyezni, hogy az aktuális négyzetméterenkénti átlagárakkal számolva - különösen az ország nagyobb városaiban - nem túl valószínű, hogy valaki 120 négyzetméternél nagyobb új lakást vásároljon 92 ezer euró alatti áron.

Még fontos lehet, hogy a csökkentett áfa alkalmazásánál nem számít a családi állapot, illetve az is lényeges, hogy a korábbi rendelkezésektől eltérően egy  az 5%-os áfa lehetősége nem csak egyetlen tranzakció esetén "vehető igénybe", hanem egy 2019-es módosításnak köszönhetőek, akár több lakás megvásárlása esetén is alkalmazandó.

ingatlan
Ha tetszett a cikk, lájkold a Pénzcsinálókat!

lokális