2021. december 6. hétfõMiklós
EUR = 4.9487 RON
USD = 4.3767 RON
HUF = 1.3605 RON
GDP-növekedés = 13,0%
Átlagbér = 3545 lej (nettó)
Munkanélküliség = 5%
BET = 12,379.50(1.41%)
Infláció = 7,9%
Alapkamat = 1,75%

Kolozsvár arca attól is függ, hogy melyik oldalát ismered az ingatlanpiacnak

Csog Brigitta utolsó frissítés: 14:49 GMT +2, 2021. február 03.

A lakhatás bizonytalansága jelentős probléma Kolozsváron. Megoldási törekvések és tervek vannak, de ezek nem mindig valósulnak meg úgy, ahogyan az a legérintettebbek számára szükséges lenne.


A kolozsvári ingatlanpiac egyesek számára a vagyonszerzés lehetőségét jelenti, de vannak olyanok, akik számára állandó bizonytalanságot hoz.

Kolozsváron a kilencvenes évek után a privatizált nagyvállalatok csődbe mennek (vagy részlegesen leállnak), ahol aztán benyomják a képzeletbeli újraindítás gombot, és a várost elárasztják a munkahelyek, meg a lehetőségek. Ugyanebben a városban, az IT- szektor dolgozói különös szerencsének örvendenek, hiszen részben az ő keresetük szolgáltatja a mércét egy olyan ingatlanpiacon, ahol a profitszerzés a fontos érték.

Úgy gondolom, a lakhatási krízis és az erőszakos lakosságcsere létező és szemmel látható probléma. Hogy felfigyeljünk rá, nem kell a város pereméig mennünk, a központ környékén is találunk építkezési területeket. Ezek a területek Vincze Enikő interpretációjával élve, az átépítés alatt álló társadalmunk metaforájaként is értelmezhetőek.

Kis beruházásoktól a luxus apartmanokig

A Șantier în lucru pentru profit című könyv, a Căși sociale ACUM! nevű mozgalom résztvevőinek munkája, akik a kolozsváriak igazságos lakhatásáért harcolnak. Az említett munkájukkal kritikus hangvételű kutatást végeznek, amelyben a városfejlesztés igazságtalanságait, a lakókkal szemben elkövetett atrocitásokat vizsgálják. Ez a könyv szolgált vizsgálódásom alapjául.

A városfejlesztés az egyik olyan gazdasági terület, amely rendkívül termékeny talajt biztosít a tőkefelhalmozáshoz. Az ingatlanfejlesztés elterjedtté válása, megfejelve a direkt és indirekt állami támogatásokkal gyorsabb ütemben hozhat profitot, mint a más gazdasági szektorokban való tevékenység.

Kolozsvár önkormányzata támogatja a befektetőket és ingatlanfejlesztőket azáltal, hogy az állam birtokában lévő lakterületekből eltávolítja azokat a lakókat, akik nem kívánnak alkalmazkodni a városrendészeti gyakorlathoz, így az önkormányzat fejlesztései korántsem kiegyensúlyozottak.

Kolozsvár folyamatosan terjeszkedik és építkezik. Ez a jelenség a periférián (például Apahida, Szászfenes, Kisbács, vagy éppen a Borháncs, illetve Bună Ziua negyedek) és a központ környéki területen a leghangsúlyosabb. A perifériára is kitekintve, a legérintettebb, vagyis a központ környéki terület átépítésén keresztül vizsgálom a városfejlesztés problematikáját, valamint az ennek következtében kialakuló lakosságcserét. A következő területről van szó: Ploiești (Hosszú), Constanța (Eötvös), Someșului (Dézsma), és Anton Pann utcák, valamint a Vágóhíd tér és a Vasutas park által körülhatárolható övezet. Egy 2014-ben hozott Általános Urbanizációs Tervben (PUG), a környéket a városi átstrukturálás övezeteként határozták meg. Itt találhatóak leromlott infrastruktúrával rendelkező ipari egységek (a Flacăra és a Napochim gyárak, valamint a vágóhíd), ugyanakkor ide tartoznak még olyan régi stílusú lakossági épületek, melyek már eléggé elhanyagoltak. 

A fent említett három gyár adta a kiindulópontot a befektetések megkezdéséhez, majd a Vasutas parkkal is kiegészülve egy tizenkét hektáros területre terjesztették ki az övezet határait. Ezek az ipari egységek megfelelőek eladásra vagy olyan átalakításokra, amelyek által nagy ingatlanfejlesztéseket lehet lebonyolítani. Ezek a projektek, az új városrendezési funkcióknak köszönhetően, olyan tíz-, húszemeletes épületekben nyilvánulnak meg, melyekben A-kategóriás irodák, luxuslakások esetleg bevásárlóközpontok kapnak helyet. Azok pedig a fő eszközei a nyomásnak, mellyel a teljes átrendezés fele terelik ezt az övezetet.

A korábban említett könyvben, számos interjút találunk, többek között építészekkel is. Az egyik ilyen interjúban az Általános Urbanizációs Tervnek több célját is meghatározták, ezek között találjuk a városi területhez tartozó övezetnek a kiszélesítését (a perifériát leszámítva); ugyanakkor a bővítés befejezését is. Ez utóbbi a nem megfelelő állapotban lévő épületek lebontását is magába foglalja. Érdekes kontrasztban áll ez a tervezet egy másik hasonló interjúban elhangzottakkal, miszerint a PUG nem befolyásolja, hanem szabályozza a fejlesztést, sőt elbátortalanítja és visszafogja a bővítést.

Az ingatlanfejlesztők a kétezres évek elején jelentek meg a városban. Ekkor még húsz, harminc apartmanos projekteken dolgoztak. 2008-ban már több ezer lakterületes egységekbe, 2016 és 2018 között pedig 10-25 emeletes, vegyes funkciójú épületekbe fektettek. Kezdetben a periférián építkeztek, ennek következtében jönnek létre új negyedek, mint például a Bună Ziua (Békás) negyed. Később azonban a meglévő negyedekben építenek új épületeket, mint amilyen például a River Tower az Iriszben. A korábban említett könyv szerzői mutatnak rá arra, hogy 2004- ben bíztak meg egy csoport vállalkozót egy „pénzügyi és vállalkozói központ” kialakítására Kolozsváron. A helyi tanács támogatásával a központ környéki területen hatalmas összegekért vásároltak meg területeket, ahol mindent lebontottak és több tíz emeletes épületegyütteseket emeltek a helyükre.

Mi lett ennek a következménye? Az új tulajdonosok hatalmasat kaszálnak, míg a korábbi lakosok között egyre inkább krízishelyzet alakul ki: több családnak kell szembesülnie az eladósodással, kilakoltatással, a szegényeket pedig kiszorítják a perifériára. 

Képünk illusztáció. Forrás: Chirie Cluj- blocuri noi Facebook-oldal 

A nagy fejlődéssel az ingatlanok lassan megfizethetetlenné válnak

Az előző gondolat arra ösztönöz, hogy megvizsgáljuk a kolozsvári béreket és ezek lehetséges okait, melyre részben választ ad a Șantier în lucru pentru profit című könyv.  Mára már rengeteg területen az első helyen szerepel Kolozsvár, viszont előkelő helye nem minden esetben szerencsés. A Transilvania Reporter adatai szerint 2015-ben Kolozsvár olyan európai nagyvárosokat előz meg a bérek tekintetében, mint például Budapest, Berlin, vagy Szófia. Viszont nem szükséges ennyire messzire mennünk, hiszen hazai pályán napjainkban Bukarestet is megelőzi. Egy másik érdekes szempont, amely adhat némi magyarázatot a jelenségre, hogy Kolozsvárt szeretik Európa Szilíciumvölgyeként emlegetni.

Ezután nem okozhat nagy meglepetést, hogy minden huszonötödik kolozsvári az IT- szektorban dolgozik. Emellett az is érdekes lehet, hogy az ingatlanok nagy részét ennek a területnek adják bérbe. Ehhez hozzátartozik, hogy a Romániában munkát vállalók még mindig kevesebb pénzért dolgoznak, mint sok más országban, és az IT- szektorban dolgozók, relatív magas jövedelméhez mérik a bankok és a fejlesztők az ingatlanok árát, ami egész egyszerűen és látványos módon kiszorítja a lakosság nagy részét a piaci versenyből.

A Căși sociale ACUM! nevű mozgalom weboldalán azt találjuk, hogy az utóbbi öt évben a lakások ára 76 százalékkal nőtt. 2020 január - márciusa között a lakások ára 1760 euró/négyzetméter volt, míg még 2015-ben 821 euró/négyzetméter. Mindennek tükrében fontos lehet megemlíteni, hogy 2019-ben a kolozsvári átlagfizetést 3048 lejben állapították meg, ami közel 627 eurót jelent.

Erre a hatalmas növekedésre szokták magyarázatként felhozni a kereslet és kínálat egyenlőtlen változását. Míg a kereslet folyamatosan növekszik, addig a kínálat nem mutat jelentős növekedést. Százalékra lefordítva, 1977 és 1992 között a népesség hatszor többet nőtt, mint 1992 és 2016 között. Ennek ellenére a lakások száma sokkal kisebb abban a periódusban. Ugyanakkor fontos észrevenni, hogy a város már a kilencvenes évek előtt is túlzsúfolt volt.

Ami pedig szintén súlyos probléma, hogy a lakások legnagyobb része csak az ingatlanpiacról érhető el, mivel nincs jelentős állami befektetés a kolozsvári ingatlanokba. Ennek ismeretében már világosabban látszik, hogy miért ugrik meg a kereslet, hiszen állami lakások hiányában megjelenik az igény a magánlakásokra, amelyeket a cégek szolgáltatnak.

Az ábrán látjuk 1920 és 2016 között Kolozsvár területének, a lakcímmel rendelkező lakosok számának és a lakások számának változásait. Forrás: Șantier în lucru pentru profit című könyv.

Na és hol marad a kárpótlás?

Az épületek feletti tulajdon szempontjából a terület nem sokat változott, hiszen az államszocializmus érájában is nagyrészt magántulajdonban voltak a lakások. A második világháború után azonban a magántulajdonban lévő házak egy részét elvette az állam. Ezek aztán az állami lakásalapba kerültek, kiadták őket, majd a kilencvenes években eladták a régi bérlőknek. Ennek a folyamatnak is egyenes következménye, hogy a vizsgált, központ környéki övezetben egyre kevesebb állami lakás lett. A megmaradtak közül pedig sokból evakuálták a lakókat, példa erre a Vasutas parkban található 1A számú épület, melyből egy már meglévő óvoda kibővítése miatt evakuálták a lakókat.

Na és hová kerülnek az állami lakásokból evakuált emberek? A Cărămida című, a lakhatási igazságosságot tematizáló lapnak tizenegyes számából igyekszem megfogalmazni egy lehetséges választ. Ennek függvényében azt mondhatjuk, hogy a kilakoltatottak nagy része a Cantonului utcába kerül. Kiderül az is, hogy az ide helyezett polgárok sok esetben, lakásoknak nem igen nevezhető, barakkokban és konténerekben, sokszor egy négyszer négyes szobában akár hat-heten összezsúfolva élnek, olyan alapvető emberi szükségleteket nélkülözve, mint a tisztálkodás, hiszen ezekben a helyiségekben nincs víz, sem elektromos áram.

Căși sociale ACUM! honlapjáról megtudjuk, hogy 2004 és 2014 között Kolozsváron 271 lakás jön létre állami pénzből a régi ócskapiac (ószer) területén. Renoválás útján még huszonnégy szociális lakást alakítanak ki az Albac (Fehérvölgy) utcán, negyvenhatot pedig a Coroianu (Székely Mózes) utcán. Ezek a projektek körülbelül tizenhárom millió euróba kerültek, a renoválások európai alapokból jöhettek létre. A város 2020-as költségvetése 351 millió euró volt. Ezek a lakások nagyjából 3.7 százalékát tennék ki a város teljes költségvetésének, azaz kijelenthető, hogy lényegében megvalósítható projektekről van szó.

Erre rátevődik a szociális lakások problémája is. Szintén a mozgalom holnapjáról tudjuk, hogy szám szerint tizenkét lakás van a Ghimeșului (Gyimesi) utcán, amelyek már öt éve nincsenek befejezve. A Sighișoarei (Segesvár) utcai hasonló projektet, 2008 óta el sem kezdték. Kárpótlás természetesen jött a polgármesteri hivataltól, ám volt olyan eset, hogy a károsultak nem kapták meg.

Ennek kapcsán kérdeztem meg Oláh Emesét, Kolozsvár alpolgármesterét, aki több ízben foglalkozik a szociális lakások problematikájával, ő koordinálja többek között a kárpótlási rendszert is.

Oláh Emese. Forrás: Facebook.

Megkeresésemre elmondta, hogy reményeik szerint idén sikerül befejezni a Gyimesi utcában a lakásokat, ahol már 90%-ban elkészültek a munkálatokkal.

"Azonban nagyon sokat késik a kivitelező, tavaly december volt az utolsó határidő, amikor át kellett volna adnia. Mi már korábban adtunk neki utolsó határidőt, hiszen az önkormányzat szempontjából az lenne az ideális, ha befejezné ez a kivitelező a munkálatokat és nem kellene újból tendert kiírni a fennmaradó munkálatokra. Tehát így kaptak még egy határidőt, de természetesen felszámoltunk nekik büntető kamatot, amit még nem fizettek ki....  Szóval még várunk abban reménykedve, hogy befejezik a munkálatokat, mert ha újra meg kell hirdetnünk a licitet, akkor valószínűleg még 2021-ben sem készülnek el a lakások. Tehát ez a konkrét helyzet a Gyimesi utcai ingatlanok esetében. A másik utcában  még csak tervezési folyamatok készültek el, hiszen alig akad vállalkozó, aki elvállalná ezeket a munkálatokat" - árulta el Oláh Emese.

Rákérdeztem a kárpótlások elmaradására is, azaz annak a 34 személynek a megállapított lakhatási segélyéről, amely eddigi értesüléseim szerint nem érkeztek meg. 

"Most pontos statisztikákat nem tudok mondani, mert a számok állandóan változnak. Tavaly több mint 80-an kérés volt iktatva az önkormányzat fele,  ebből tudomásom szerint  harminc körüli személy talált ingatlant, hiszen az összeg folyósítása akkor történhet meg ha bérleti szerződés köttetett a kedvezményezett illetve az ingatlan tulajdonosa között. A többieknek sajnos nem sikerült albérletet találniuk. A kollegáim azzal is foglalkoznak, hogy próbáljanak segíteni azon kedvezményezetteknek, akiknek már megállapították a jogosultságát erre a lakbérpótlékra. Erre kérem a civil szervezeteket is, hogy amennyiben lehetőségük van segítsenek ebben az ügyben. A jelenlegi piaci helyzet azt bizonyítja, hogy nagyon nehéz megfelelő albérletet találni főleg, hogyha kiskorú gyerekek vannak a családban - mondta el Kolozsvár alpolgármestere.

Oláh Emese magáról az eljárásról is beszélt. Mint elmondta, ez egy kétlépéses eljárás, ahol első ízben megszabják a kérelmező jogosultságát, majd azt is meghatározzák, hogy az illető személy mekkora támogatásra jogosult.

"A következő lépés, hogy kötniük kell egy albérleti szerződést az ingatlan tulajdonosával és az albérlet értékét kifejezetten közvetlenül az albérlet tulajdonos bankszámlájára fizetjük ki, vagy lehetőség van arra is, hogy a polgármesteri hivatal kasszájából emelje fel az összeget az ingatlantulajdonos, és nem a kedvezményezett. Tehát ez az eljárás" - összegezte az alpolgármester. 

Kik azok, akik biztonságban érezhetik magukat? 

Szintén a Cărămidát olvasva ismertem meg Vasile Roșca történetét, aki az 1989-es forradalom idején mentős szolgálatot is végző polgár, egykor katona volt. Negyven éven át bérelt a városházától egy szociális lakást. A negyven év alatti bérlői kötelezettségeit kivétel nélkül ellátó férfi, több alkalommal meg is akarta vásárolni a lakást. Először 1993-ban próbálkozott, de ezt nem tehette meg, mivel akkor azt a választ kapta, hogy a városházának nem áll módjában eladni. Több hasonló kérelmére nem is kapott választ. Aztán több alkalommal a bérleti szerződés meghosszabbítására került sor. Majd 2017-ben egy tűzvész során a holmijának kilencven százaléka odaveszett. A garzonlakást saját költségén újította fel, ami harmincezer lejbe került. Lakását anélkül, hogy ő maga tudott volna bármit az ügyről, végül odaadták egy másik családnak kártalanításként. Közben bírósági tárgyalások zajlottak, a férfit felszólították a perköltségek, valamint a kényszerintézkedési költségek fizetésére is. 2020 júniusában el kellett hagynia lakását, szeptemberben a BBTE bentlakásában lakott és szociális lakásra várt.

Vagy ott van Andrea Bagita esete, akinek nevével először az Actual de Cluj egyik cikkében találkoztam, melyből kiderült, hogy a Decebal utcai ingatlanjának közvetlen közelébe készülnek egy parkoló- és irodaházat építeni. Beszélgetésünk során kiderült az is, hogy mennyi beleszólásuk van a környéken lakóknak a döntésbe, de az is, hogy miért háborodtak fel sokan a hír hallatán. Ugyanakkor arról is mesélt, miért kötődik házához, és hogy milyen módon közeledett felé egy, az ingatlanjára pályázó befektető.

Az ügyben több érintett személyt is próbáltam felkeresni. Volt, aki a vírusra hivatkozva, sokan albérlőként nem vállalták a beszélgetést. Andrea Bagita viszont sokat mesélt helyzetéről. Elmondása szerint az urbanizációs törvény beiktatásakor senki nem kereste meg őket, hogy hogyan éreznek a döntéssel kapcsolatosan, amely őket is közvetlenül érinti, hiszen az átstrukturálásra kijelölt területen laknak. Mint elmondta, felháborodást keltett benne a jelenség, ugyanis az 1920-as építésű ház, amelyben párjával élnek, családi örökség, amelyhez érthető okokból nagyon kötődik.

Most éppen a Decebal utca hét szám alatt épülő ingatlan miatt vált érdekessé a környék, ahol lakik, ez a tervezett több emeletes épület ugyanis a közvetlen szomszédságában fog felépülni. A tervről már kaptak némi tájékoztatást a lakók, egy postán kiküldött értesítő és egy alaprajz formájában. Az Andreával folytatott beszélgetés során az is kiderült, hogy kaptak lehetőséget a döntés megfellebbezésére, erre azonban akkor van lehetőségük ha ügyvédet fogadnak. Ahogy azt ő maga is elmondta, egy átlag keresettel rendelkező állampolgárnak azonban nem áll módjában egy hosszú bírósági tárgyalás finanszírozása.

Kifejtette, hogy a polgármesteri hivatal szempontjából érthető a projekttel kapcsolatos elégedettség. Jó érvnek számít ugyanis, hogy egy magáncég finanszírozásából létrejöhet néhány parkolóhely a környéken lakók számára is, az irodához tartozó helyeken kívül.. Ugyanakkor kiemelte azt is, hogy erre akkor kellett volna gondolniuk, amikor az építkezési engedélyeket osztogatták a területen, hiszen ebből adódott a parkolóhelyek hiánya. Az egyik problémája Andreának és a szomszédjainak, amelyet elő is terjesztettek a hivatal által szervezett gyűlésen, hogy a tervezett épület teljesen elveszi tőlük a napfényt. Válaszként egy projekttel szembesítették, amit nem ismertettek kellőképpen, és hangsúlyozták, hogy bárminemű fellebbezés jogi úton történhet.

Beszélgetésünk során egy másik szempont volt az a kérdés, hogy őt keresték-e valaha saját lakása területére tervezett építkezés kapcsán. Andrea elmondta, hogy telefonon kereste egy építkezési vállalat ügyvédje és az érdekelte, hogy szeretné-e eladni a házát. Andrea házának helyére tehát egy tömbházat szerettek volna építeni. Eladott ingatlanja helyett annak alapterületét és egy ötven százalékos többletet ajánlottak. Ennek ellenére azonban világossá vált, hogy nem egy reális ajánlatról van szó: egy tágas ház, udvar, padlás és egy tárolóhelyiség helyett egy kétszobás tömbházlakást kapott volna.

Érdekes az is, hogy milyen élményként maradt meg számára ez a beszélgetés: kényelmetlen helyzetként írta le, melyben az illető verbálisan agresszív módon közeledett felé, ráadásul meg is zsarolta, azzal, hogy rajta kívül minden szomszédja el akarja adni az ingatlanját.

Az építkezést egyébként 2020-ban kellett volna elkezdeniük az illetékeseknek, de a vírus miatt valószínűleg elhalasztották. Az udvarban, ahol Andrea is lakik nyolc ház van, amelyből kettő a polgármesteri hivatalé, és vannak bérbe adott ingatlanok is. Ebből kifolyólag lehetetlen létrehozniuk egy összefogást, és ügyvédet fogadniuk az építkezés leállíttatására, marad tehát a várakozás és a felháborodás.

Kolozsvár ingatlan paradicsommá vált néhány tíz év alatt. Olyan hellyé, ahol igazságtalanul szabják az Európa szinten is csillagászati ingatlan árakat. Amint azt láthattuk, az építkezési tervek gomba mód szaporodnak, a tényleges megvalósítások nem mindig. Az áldozatokat sok esetben nem értesítik, fejük fölött döntenek saját otthonukról. Kárpótlásról sok esetben nem beszélhetünk, egy-egy családot embertelen körülményekbe taszítanak. Tehát az áldozatok számával exponenciálisan növekedik a befektetők bankszámláján jegyzett összeg. Amíg a központ környékén lakók ablakaikból jó eséllyel darukat csodálhatnak, ha nem takarja kilátásukat egy több emeletes luxus irodaház, addig a gépezet javallottjai valahonnan a Bună Ziuaból néznek le rájuk. 

lakosságpiacKolozsváringatlan
Ha tetszett a cikk, lájkold a Pénzcsinálókat!

vélemény