2020. október 25. vasárnapBlanka, Bianka
EUR = 4.8744 RON
USD = 4.1145 RON
HUF = 1.3394 RON
GDP-növekedés = -10,3%
Átlagbér = 3372 lej (nettó)
Munkanélküliség = 5,4%
BET = 8,795.07(0.44%)
Infláció = 2,45%
Alapkamat = 1,50%

Az Új lakás program nem hoz jelentős árnövekedést, mert a pénztárcánk azt már nem bírná meg

Kádár Kata Kádár Kata utolsó frissítés: 17:13 GMT +2, 2020. augusztus 11.

Szakértő magyarázta el, mennyiben helytállóak azok a kritikák, amelyek az Első lakás program hamarosan érvénybe lépő módosított változatát tárgyalták. Kiderül az is, milyen új trend állt be a lakásvásárlás szempontjából a koronavírus után.


Július 23-án jóváhagyta a kormány az Első lakás program módosított változatát, eszerint Új lakásra változik a program neve, illetve jelentősen növekedni fog az állami garanciás hitellel vásárolható új lakások felső értéke. A program várhatóan augusztus 15-én lép érvénybe.

A sürgősségi kormányrendelettel módosított kormányzati programot több elemző is kritizálta. Szerintük az új lakások esetében meghatározott 140 ezer eurós felső küszöb az ingatlanok árának további drágulásához vezethet, legalábbis ezt a folyamatot stimulálhatja. Emellett több szakértő arra hívta fel a figyelmet, hogy a program a módosításokat követően teljesen el fogja veszíteni az eredeti célját: nem segíti a lakásvásárlásban a családalapítás előtt álló fiatalokat, akik így legfeljebb (5 évnél idősebb) régi lakást vásárolhatnak, ahol az önrész az ingatlan árának legalább 5%-át kell kitegye. A felső korlát a régi lakások esetében egyébként 70 ezer euró, tehát régi lakások vásárlására 66 500 euró értékű bankhitelt lehet felvenni a programmal.

Kolozsváron épült új tömbházak. Forrás: ladonnaimobile.ro

Hiába pumpálják fel az árakat, ha az embereknek ezzel párhuzamosan nem nő a bérezésük

A program részleteiről Kun Mártont, az OTP Bank Románia kolozsvári fiókjának vezetőjét kérdeztük. Elmondta, a jelenlegi módosításokkal elsősorban az lehet a kormány célja, hogy serkentsék a nagyvárosokban található, egy szobásnál nagyobb lakások eladását. Kolozsváron például az Első lakás programmal nem lehetett 2 szobás lakást vásárolni, hiszen azok ára már jócskán érinti a 85-90 ezer eurót, vagy akár ennél is magasabb ársávban helyezkedik el. Mindezt természetesen számos tényező befolyásolja, az egyik legfontosabb az, hogy a lakás milyen zónában található - részletezte. 

"Egy nagyobb, két szobás lakás nem számít luxusnak, itt Kolozsváron pedig ez az egyik legkeresettebb kategória" - tette hozzá. 

Egy átlagos, két szobás lakás Kolozsváron. A két szobát több esetben úgy veszik számításba, hogy egy hálószoba + a nappali (ez a másik szoba), ami egy nyitott térben van a konyhával. Kép forrása: Chirie Cluj Napoca Facebook csoport.  

"A Román Nemzeti Bank által megszabott kritériumok szerint a havi törlesztőrészlet az egy havi jövedelmünk legfeljebb 40-45%-át teheti ki. Csak olyan lakást tudunk megvenni, amilyet a jövedelmünk megenged. Hiába kérnek a piacon nagyobb árakat bizonyos lakásokért, mert ha nem nő mindenki fizetése, akkor egyszerűen nem lesz rá kereslet. Természetesen várhatóak kisebb nagyobb, legfennebb 5 vagy 10%-ot elérő áringadozások, de annál nagyobb nem valószínű. Azok az értékesítők, akik felviszik az árakat, nem fognak tudni eladni" - reagált a szakértő a programot ért kritikákra. 

Kun Márton szerint, ha csökkentik a hozzáférhetőség lehetőségét, akkor abból logikusan következik, hogy kevesebb ügyfél fog ezzel a programmal lakást vásárolni. "Nyilvánvaló, hogy az új lakásokra vonatkozó 15%-os önrész nem a fiataloknak szól, többségük ugyanis ebben a formában kénytelen lenne több évig megtakarítani, hogy az önrészt ki tudja fizetni" - tette hozzá. 

Arra is rámutatott, hogy a nagyobb a jövedelemmel rendelkező személyek nem feltétlenül fognak a programmal lakást vásárolni, hacsak nem lesz jóval kedvezőbb a kamat. "Az ő szempontjukból talán megéri a sima bankhitel, ami elképzelhető, hogy valamennyivel kedvezőbb feltételeket biztosít számukra. Persze, ez jelentős mértékben a bankok hitelpolitikájától is függ, mivel a programmal csökken a kockázat a hitelek állami garanciája révén" - fűzte hozzá a szakértő, aki az Új lakás program egyik fontos hátrányára is rámutatott: "a procedúra legalább 3 vagy 4 héttel több ideig tart, mint egy sima jelzáloghitel esetében" - tette hozzá. 

Összegezve tehát kijelenthető, hogy az esetleges ingatlanár-növekedést elsősorban nem a program idézi elő, hanem a nagyvárosokban tapasztalható óriási kereslettel párhuzamosan megjelenő alacsony kínálat, mint ahogy ez eddig is jellemző volt

A járvány miatt egyre többen vásárolnának házat

Kun Mártont arra is megkértük, értékelje az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét a koronavírus-járvány tekintetében. Mint elmondta, a jelenlegi válsághelyzetetre teljesen másként kell tekinteni, mint a 2009-es állapotokra. "Abban a periódusban például a beruházók több mint 50%-a banki hitelekből építkezett. Amikor leálltak a hitelezések, akkor abbamaradt az ingatlanok építése is. De ugyanúgy fontos az is, hogy akkor a vásárlóknak sem volt pénzük, ezért rengeteg projekt leállt, leblokkolt" - mondta. 

Rámutatott, a bankok jelenleg nem küzdenek likviditási problémákkal, stabilabb a helyzet. A magánszemélyeknél pedig ugyanúgy megvan a vásárlási kedv. "Bizonyos ügyfelek persze óvatosabbak, de ez eddig is így volt: tavaly is sokan várták, hogy változzon a piac. A határozatlan ügyfelek aránya némileg változott, de tavalyhoz képest nem beszélhetünk jelentős trendváltásról, ami az ingatlanok iránti keresletet illeti" - magyarázta a szakértő.

A tehetősebbek elkezdtek sokkal inkább házban gondolkodni - mutatott rá Kun Márton a kolozsvári ingatlanpiac egyik újdonságára. "'A szükségállapot alatt láthattuk, van igény az udvarra, ezért most többen keresnek telket vagy házat, mint az eddigi években" - magyarázta a szakértő. 

Új ház Kolozsvár szélén. Forrás: imobiliare.ro

Ami az ingatlanárak csökkenését illeti, Kun Márton elmondta, hogy általában véve nem tapasztal jelentős mértékű visszaesést, mivel - ahogy korábban is kifejtette - továbbra is van kereslet. "Vannak persze bizonyos zónák, települések, ahol nagy valószínűséggel csökkennek az árak, de azért árzuhanásról nem tudok beszélni a jelenlegi helyzetben. Kolozsvár általában véve kivételes piac: lehet, hogy amikor más településen csökkennek az árak, itt növekednek, vagy stabilan állnak. Kolozsvár az országos tendenciától valamelyest eltérően működik" - magyarázta, majd hozzátette: azért vonja le ezt a konklúziót, mert nagyrészt ezt a piacot látja át, viszont más településéken, főleg vidéken, valószínűleg nagyobb mértékű az ingatlanárak visszaesése.

Ingatlanpiaci szakadék a város és vidék között: ez már ott tetten érhető, hogy más hitelekre van szüksége az embereknek

Rákérdeztünk arra is, hogy az ingatlanpiac szempontjából nem alakul-e ki még nagyobb szakadék a stagnáló város és a kissé visszaeső vidék között. A felvetésünkkel kapcsolatban Kun Márton rámutatott: kisebb városokban a hitelezés amúgyis másképp működik.

"Tegyük fel, vidéken egy két szobás lakás 30 ezer euró. Erre már kevesen vesznek fel lakásvásárlási hitelt a banktól. Sokan inkább személyi hitelt igényelnek, amihez még hozzáteszik a megtakarított 10 vagy 15 ezer eurójukat. Vidéken jóval kevesebb ingatlanhitelt adnak a bankok, mivel olcsóbbak a lakások. Az olcsóbb lakások pedig többek között annak is köszönhetőek, hogy kevesebb az álláslehetőség, és így tovább. Ezek a tényezők mind összefüggnek" - emelte ki a szakértő.  

A bankok óvatosabbak a koronavírus után

A koronavírusra és ingatlanvásárlásra való tekintettel még egy fontos dolgot emelt ki a szakértő, miszerint a bankok jelenleg láthatóan óvatosabbak a lakásvásárlási hitelekkel. Az önrész eddig mindenhol 15% volt, most egyes helyeken ezt 20-35%-ra is felemelték, valamint az ingatlanhitelekre szánt hitelállományt jelen periódusban nem növelik. 

Mint elmondta, a kamat szintjén egyelőre nem nagyon volt változás, de ez függ attól, hogy melyik bank adott több hitelt az elmúlt periódusban. "Apróbb ingadozások voltak, de ez normális. Egyes helyeken például - nem a koronavírus miatt, hanem azért, mert egyszerűen nem akartak több lakáshitelt eladni - olyan feltételeket szabtak, amelyek már nem kedvezőek az ügyfeleknek. Ezek a lépések elsősorban a banki kommunikáció szempontjából fontosak, hiszen nagyon rosszul mutatna, ha azt mondanák, hogy ők már nem adnak lakáshitelt" - mondta. 

Kolozsvárkoronavíruspiacingatlanbank
Ha tetszett a cikk, lájkold a Pénzcsinálókat!

lokális